Sia che abbiate optato per un contratto a canone libero della durata di anni 4+4 (art. 2, primo comma, l. 431/1998) che per un contratto a canone concordato della durata di anni 3+2 (art. 2, terzo comma, l. 431/1998), una volta stipulato il contratto è obbligatorio procedere alla sua registrazione entro 30 giorni presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate compilando il modello RLI.
Il D.lgs. n. 23/2011 ha introdotto la possibilità per i proprietari persone fisiche di immobili locati ad uso abitativo, di optare per l’applicazione della cedolare secca. L’opzione prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In tal caso non sono dovute le imposte di registro e di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto di locazione. Inoltre, il locatore non potrà chiedere l’aggiornamento Istat del canone di locazione.
Si può optare per la cedolare secca sia al momento della stipula del contratto che, successivamente, entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità.
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Prima registrazione del contratto di locazione
A) Contratto a tassazione ordinaria
Il contratto deve essere registrato entro il termine di 30 giorni dalla stipula e devono essere pagate le imposte di registro e di bollo.
L’imposta di registro è dovuta dal locatore e dal conduttore in parti uguali e quindi al 50%.
Il suo importo varia a seconda della tipologia contrattuale:
– nel caso di contratto a canone libero (4+4) è dovuta un’imposta pari al 2% del canone annuo di locazione;
– nel caso di contratto a canone concordato (3+2), se l’immobile situato in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va ridotto del 30%. Pertanto l’imposta si calcolerà sul 70% del canone annuo di locazione.
In ogni caso, l’importo da corrispondere non può essere inferiore ad euro 67,00.
L’imposta di registro è versata, alternativamente:
– con il modello F24 ELIDE (codice tributo 1500) da presentare in banca o negli uffici postali;
– richiedendo all’Ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando l’apposito modello.
L’imposta di registro deve essere corrisposta per ogni annualità del canone di locazione. Pertanto, entro trenta giorni dalla scadenza di ogni annualità successiva, dovrà essere versata l’imposta, tenendo conto degli aumenti Istat se richiesti dal locatore. In tal caso l’importo da corrispondere può essere inferiore ad euro 67,00.
Alternativamente è possibile versare l’imposta di registro per l’intera durata della locazione. In tal caso si avrà diritto ad una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
L’imposta di bollo dovrà essere sostenuta interamente dal conduttore.
Il versamento avviene mediante apposizione di un contrassegno telematico (ex marca da bollo) su ciascun originale del contratto.
Attualmente l’importo del contrassegno è di euro 16,00 ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe).
La data del contrassegno telematico non deve essere successiva a quella di stipula del contratto. In caso contrario, sugli originali del contratto dovrà essere apposto un ulteriore contrassegno del valore di euro 1,60 (pari al 10% di euro 16,00).
I contrassegni sono acquistabili presso le tabaccherie autorizzate alla loro emissione.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.
Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure pagare anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
B) Contratto con tassazione a cedolare secca
Il contratto deve essere ugualmente registrato entro il termine di 30 giorni ma non saranno dovute le imposte di registro e di bollo.
L’imposta sostitutiva (cedolare secca), è calcolata:
– con applicazione di un aliquota pari al 21% del canone annuo di locazione per i contratti a canone libero;
– con applicazione di un aliquota pari al 15% per i contratti a canone concordato (ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 se l’immobile è situato in un capoluogo di Provincia, in un Comune con carenza di disponibilità abitative, in uno confinante con quest’ultimo nonché per quelli ad alta tensione abitativa).
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Proroga del contratto di locazione
La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore e deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla prima scadenza del contratto (o di un precedente periodo di proroga).
Esemplificando, in un contratto della durata di anni 4+4 la prima proroga avviene alla scadenza dei primo quadriennio. Nel contratto di durata di anni 3+2 avverrà alla scadenza del primo triennio.
A) Contratto a tassazione ordinaria
Al pari della prima registrazione, l’imposta di registro dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga. L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla prima scadenza del contratto (o di un precedente periodo di proroga).
Il versamento dovrà essere fatto utilizzando il modello F24 ELIDE (codice tributo 1504). Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
Ne deve inoltre essere data comunicazione all’Agenzia delle Entrate (stesso ufficio presso il quale è stata fatta la prima registrazione del contratto) presentando il modello RLI.
B) Contratto con tassazione a cedolare secca
In tal caso non dovrà essere pagata alcuna imposta di registro ma solamente comunicata la proroga del contratto all’Agenzia delle Entrate (stesso ufficio presso il quale è stata fatta la prima registrazione del contratto) presentando il modello RLI.
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Cessione del contratto di locazione
La cessione si verifica quando il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto.
L’imposta di registro per le cessioni è così determinata:
– per la cessione senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro;
– per la cessione con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67,00 euro).
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla data dell’atto di cessione utilizzando con il modello F24 ELIDE (codice tributo 1502).
La cessione deve inoltre essere comunicata, sempre entro 30 giorni, all’Agenzia delle Entrate (stesso ufficio presso il quale è stata fatta la prima registrazione del contratto) presentando il modello RLI nonché almeno due copie dell’atto di cessione con apposizione sulle stesse del contrassegno telematico (ex marca da bollo) del valore di euro 16,00 (un contrassegno ogni quattro facciate o 100 righe).
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Subentro ex lege nel contratto di locazione
Quando la cessione del contratto di locazione avviene ex lege (ad esempio se l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti), è consigliabile che il subentrante comunichi tale fatto all’Agenzia delle Entrate (stesso ufficio presso il quale è stata fatta la prima registrazione del contratto) mediante l’apposito modulo ivi reperibile.
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Risoluzione del contratto di locazione
la risoluzione si verifica quando il contratto di locazione viene interrotto prima della sua naturale scadenza.
A) Contratto a tassazione ordinaria
L’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto è dovuta nella misura fissa di 67,00 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento, utilizzando il modello F24 ELIDE (codice tributo 1503).
Deve inoltre essere comunicata, sempre entro 30 giorni, all’Agenzia delle Entrate (stesso ufficio presso il quale è stata fatta la prima registrazione del contratto) mediante presentazione del modello RLI.
B) Contratto con tassazione a cedolare secca
In tal caso l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta.
E’ tuttavia necessario comunicarla entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate (stesso ufficio presso il quale è stata fatta la prima registrazione del contratto) mediante presentazione del modello RLI.